昨日，當下，針對深圳，廣州等地的房價出現大幅度下跌，國內掀起了激烈的討論，一方要求政府應該放寬對房地產市場的緊縮性調控；另一方則堅持前兩年的緊縮性調控才剛剛開始發揮效力，現在不宜放松。一時間各方爭持不下，不過隨著新組建的住房和城鄉建設部機構改革“三定方案”的獲批，下半年的房地產調控的重點將有些調整……

中國房價回歸理性是大勢所驅

在上周六舉行的一個房地產行業論壇上，對目前中國樓市有不少悲觀的看法，認為如果斷供問題處理不當的話，將會向二線城市延伸。但也有觀點認為，深圳樓市中大概有三成是炒房者，目前只有在去年高位進入的炒房者出現資金緊張的可能性比較大，斷供只是個別現象。

實際上，近段時間以來，隨著深圳，廣州房價的下跌，業界已經有不少聲音，開始研究深圳，廣州的房價的下跌會否向全國范圍內蔓延。對于深圳市場出現的斷供現象，以及下半年的樓市的調控目前也缺乏一個權威的觀點。不過，根據官方發布的相關數據的分析，還是有不少端倪開始出現。

首先是針對房價下跌問題的。據深圳市國土房管局統計，今年6月，深圳平均房價為每平方米11159元，與去年10月均價每平方米17350元的歷史高位相比，已經下跌了36%；同時間，據北京市統計局公布的數據，上半年全市的商品房均價仍在1.23萬元至1.28萬元之間，房價并沒有出現有些媒體所說的大幅下降，下降的只是個別樓盤。目前北京市的房地產市場正處于調整期，投資增速放緩，銷售市場連續兩年低迷，今年上半年僅銷售房屋3萬套，與最高年份的10萬套相差甚遠。上半年北京市完成房地產開發投資794.4億元，同比增長11.9%，增幅比一季度回落10.6個百分點。上半年，北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，同比下降近五成。房地產行業投資增速下滑也對全市固定資產投資規模增長帶來一定的影響。上半年，全市完成社會固定資產投資1594.9億元，比上年同期增長14.9%，增幅與上年持平。不過，目前北京房地產市場并未出現資金鏈斷裂的情況，但是整體呈現低量高價的態勢。

深圳的房價下跌了三層，北京的房價只是出現了小幅回落。看來房市在全國其他城市依然可以稱的上是“豬堅挺”了。但不可否認的是，全國房價在2007年瘋狂了一把之后，目前已經逐步走向理性，市場觀望氣氛濃厚，各地土地流拍頻繁，價格高企的同時成交量逐步萎縮，國家加大對商品房的緊縮力度，同時開始大面積建造經濟適用房和廉租房，這一切的信號無不都在向我們昭示著，中國房地產市場開始變的理性和成熟了，房價回歸理性是大勢所驅。

其次是深圳市場斷供問題的。正是在全國房假都開始有走下跌跡象的時候，在這樣大的背景之下，深圳總體房貸違約率開始有所上升，但尚未出現大面積的違約現象。根據中國人民銀行深圳中心支行發布的消息，到3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加0.81億元。因此，對于深圳房地產市場，我們認為深圳房價的下跌是繼去年房價過分虛高的理性回歸，但房地產市場一如股票市場一樣存在“羊群效應”，因此，對于房價的下跌我們需要謹防短時間的暴跌。此外，由于深圳的房價下跌是全國最早的，而且在深圳房價下跌半年之久后，目前其他一線城市才開始全面顯現，因此，對于其他一下城市今后會否出現斷供問題，應給于高度關注。

第三是中國房價如果回歸的話，回歸到什么價位才是合理的？以北京市為例，當前房價與收入比已經達到了15比1至16比1，也就是居民購一套房的價錢相當于15年到16年的收入。那么市場和房地產開發商經過這輪博弈之后，最終的價位會停在一個什么樣的區間上呢？這輪博弈會持續多長時間……這些實際上都是由市場來決定的。但對政府部門來說，最重要的是控制房價下跌的速度。很明顯，短時間的快速下跌，將泡擠盡不是我們想要的，平穩有序的下跌才是對各方最有利的態勢。而這就要求，政府部門要引導市場的預期，只有這樣才能真正實現比較不錯的狀態。

房地產監管部門出現新格局

而下半年會出現針對房地產市場出臺什么樣的具體措施呢，也許最近剛剛通過新組建的住房與城鄉建設規劃部的“三定方案”能給我們一些啟示。

住房和城鄉建設部機構改革“三定方案”已經獲批，“三定方案”于20日下達到住房和城鄉建設部。機構改革后，住房和城鄉建設部機構設置“大動手術”:新設公積金監管司、房地產監管司、村鎮建設司。原來外事司與計劃財務司合并為外事計財司。此前，住房和城鄉建設部部長姜偉新在7月15日召開的“上半年工作總結暨下半年工作重點安排”工作會議上透露，機構改革后，住房和城鄉建設部的首要工作是住房工作，要在住房政策制定、住房供應以及住房制度改革方面發揮調控作用。
住房和城鄉建設部雖然是此輪國務院機構改革中少數幾個“改名”的部門，但是其職能調整變化并不大。除了城市公共交通管理職能劃至交通運輸部外，住房和城鄉建設部還正式確定了對城市軌道交通的設計、建設管理職能。

今后，城市軌道交通建設管理工作將分為兩部分:設計、建設階段工作由住房和城鄉建設部管理；城市軌道交通線建設完成后，運營功能交給交通運輸部管理。除此以外，原建設部管理的絕大部分職能未做調整。

雖然管轄職能未有大的變化，但是部門內機構設置卻有很大變化:房地產行業管理司由兩個拆成4個，新增設房地產監管司和公積金監管司。另外，合并外事司和計劃財務司為外事計財司，騰出一個司的編制給村鎮辦，使其“轉正”為村鎮建設司。
在住房和城鄉建設部上報的“三定”方案中提出，隨著城市化進程的到來，統籌城鄉規劃是一個變革方向。而目前住房和城鄉建設部下屬村鎮辦具體負責農村和小城鎮建設規劃內容，還不是行政編制，需要將其地位提高，以解決城鄉統籌工作中的一些具體問題。村鎮辦升格為司后將負責農村住房建設規劃、質量管理、標準制訂，以及推進城鄉統籌工作中農民住房問題的研究。

房地產改革依然堅持市場化取向

對于落實住房責任，姜偉新表示，除了制定住房保障政策、加強住房保障工作監督監管外，住房制度改革也同樣重要。住房和城鄉建設部要沿著原建設部的工作方向，繼續推進剛剛進行10年的住房制度改革工作。在今后的住房改革工作中，仍堅持市場方向。除此以外，住房和城鄉建設部還將在住房標準制定、住房安全與舒適等方面加大立法、立規力度。
下半年監管強調具體問題具體分析

此次住房和城鄉建設部機構改革一下設置4個司，充分體現了其住房功能定位，同時體現了今后房地產調控專業化、精細化的思路。下半年無疑是房地產調控政策頻出的時間段。但是今后的房地產調控政策不再會像以前“國六條”、“國八條”那樣覆蓋全國，而是分領域、區域、專業化地出臺。例如，深圳出現房地產泡沫時，不再會為了深圳出臺一個限制全國房地產市場的政策，而會根據深圳，以及類似深圳問題的城市，對癥下藥。