中國房地產業經過近兩年的高速發展，明顯出現過熱的投資跡象，成為引起去年以來宏觀經濟過熱的一個重要原因，并最終導致中國政府采取了新一輪宏觀調控措施。經過近一年來的調控，房地產業到底受到了什么樣的影響？“泡沫”被擠掉了嗎？下半年房價的走勢如何？政策面和輿論界最新的幾條信息引起了筆者的注意……

眾所周知，中國政府啟動最新一輪宏觀調控，最大的誘因是房地產行業的過熱跡象。從去年下半年開始，為避免房地產業重蹈十年前“泡沫經濟”的覆轍，中國針對出現過熱跡象的房地產業就采取了嚴格的銀行信貸和土地政策。關于宏觀調控，國務院總理溫家寶最近在四川考察時已經有了最新定調，即目前宏觀調控還處在關鍵階段，取得的成效是初步的、階段性的，基礎還不鞏固……（詳情參見8月9日的《亞博經濟》），有關話語顯示宏觀調控非但沒有告一段落，反而會持續下去。
經過近一年來的調控，房地產業到底受到了什么樣的影響？“泡沫”被擠掉了嗎？下半年房價的走勢如何？目前各界對此討論很多，但同時也比較混亂，“公說公有理，婆說婆有理”，很難得出一個定論。這兩天有兩條信息引起了筆者的注意，兩條信息綜合起來反映的一些情況頗值得玩味。

央行的最新報告暗示房地產價格面臨上漲

本月9日，中國人民銀行發布了二季度貨幣政策執行報告，報告單獨就房地產的宏觀調控效果進行了討論，報告指出，金融機構房地產貸款增速出現下降，房地產宏觀調控效果顯著。根據對高檔商品房、別墅、商業用房貸款風險的提示，商業銀行在繼續加大對經濟適用住房開發、購房貸款支持的同時，嚴格控制豪華別墅及用于投資的購房貸款。截至6月末，商業性房地產貸款余額2.1萬億元，同比增長36.1%，增幅比上月回落5.3個百分點。其中，房地產開發商貸款同比增長26.3%，貸款余額比上月減少161億元，首次出現余額下降情況。
房地產投資增幅回落5.3個百分點
上半年，全國累計完成房地產開發投資4924億元，增長28.7%，增幅比去年同期回落5.3個百分點。其中，商品住宅完成投資3362億元，同比增長29.7%；辦公樓投資245億元，增長38.3%；商業營業用房投資614億元，增長33.6%。
房地產開工竣工面積增速放緩15.8個百分點
上半年，全國累計新開工房屋面積2.8億平方米，增長15.2%，增幅比上年同期回落15.8個百分點；銷售面積1.1億平方米，增長26.3%；竣工面積9553萬平方米，增長15.6%，增幅比上年同期回落24.8個百分點。
全國土地開發面積增幅下降28.5個百分點
上半年，全國完成開發土地面積7920萬平方米，同比增長11.5%，比去年同期下降28.5個百分點，土地購置面積1.5億平方米，同比增長2.8%。
以上數據顯示，在遏制房地產投資過熱的方面，宏觀調控措施起到比較明顯的作用。不過，央行二季度貨幣政策執行報告同時提醒，隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能導致房地產市場供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲。因此，必須高度關注房地產價格。
國家統計局全國35個大中城市房地產市場調查顯示，二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3%，土地交易價格上漲4.1%，房屋租賃價格持平。

地產“大腕”嘴里也“漲”聲不斷

上周末，在為期三天的博鰲21世紀房地產論壇上，來自全國近400位房地產業界人士和一些專家學者就2004年宏觀調控將對中國房地產業的影響，房價的走勢等議題進行了一番熱烈討論，其中一些地產“大腕”們的聲音非常值得關注。
萬通集團董事局主席馮侖認為，內地房地產市場前景不錯，2004年下半年，內地的房地產價格將會穩中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產價格仍有上升空間。萬科的王石認為，由于土地的供給減少了，房價在持續穩定地上升。順弛集團董事長孫宏斌說得更直白，“（宏觀調控）對房價的影響，我認為房子不可能降價，為什么？現在土地少了，錢少了，供應量少了，需求沒有變化，肯定要大幅度漲價。” 他認為，宏觀調控給房地產商帶來的現有影響是，消費者持幣待購，買房的人少了，令房地產商現在的日子比較難過。這種持幣待購的現象會持續到今年10月，屆時由于土地供給減少，市場需求恢復，房價上漲成為必然。此前，順弛在全國各地高價買地，意在為明、后年房價上漲做準備。
顯然在對待房價走勢問題上，業界“大腕”們的意見比較一致，態度也比較樂觀。

房價持續上漲與宏觀調控政策的初衷相悖

綜合上面的信息來看，中國政府的宏觀調控措施在抑制房地產業的投資過熱方面確實起到了比較明顯的作用，而且這種調控不僅僅是總量上的調控，更是一種結構上的調控，隨著距離業內敏感的“8·31大限”越來越近，房地產企業的“重新洗牌”必將到來（這方面的分析很多，在這里先不贅述）；不過，另一方面，宏觀調控在抑制房價上漲方面的效果不是很明顯，甚至出現了相反的作用，即反而成了房價上漲的一個原因或者說是一個“借口”，這顯然與宏觀調控的初衷（把過高的房價壓下來）是相悖的。那么，這到底是什么原因呢？
筆者認為，判斷房價的走勢，以下一些情況值得注意：
1、央行報告里提到的是“導致房地產市場供需矛盾進一步加劇的預期”，將推動房價上漲，顯然不是市場供需的現實反映，業界大腕們直接說成是供需的現實反應，顯然是混淆視聽，兩者之間是有根本區別的。
2、從目前大家的討論來看，就市場供、銷方面的數據談得比較多，但對反映真實供求關系的其他一些數據，如商品房空置情況等數據的討論比較少。中國經濟景氣監測中心近期完成的一份研究報告透露，今年5月份，全國商品房空置面積9,706萬平方米，其中新空置商品房大量存在，空置一年以下的商品房占總空置面積的42.2%。新舊空置商品房同時大量存在，表明商品房供大于求，除了供給質量、結構方面的問題，總量過大也是重要原因。
3、由于宏觀調控的作用，一些規模較小、融資渠道不暢、管理不夠成熟的企業必將面臨“滅頂之災”，目前包括北京、上海等很多地方已經出現了“爛尾樓”，這些現象將給市場帶來怎樣的影響，亟須引起大家警惕。
4、區域性的房價走勢將有所區別。最值得注意的是上海市，上海的房價原本已經極不正常，今年上半年增長率仍然達到了24%，姑且不論它的真實性有多少，這樣的價格能保持下去實在令人懷疑；另一個值得關注的是深圳，從房價收入比看，深圳居全國第二位，僅次于北京，且已經達到12倍比值的警戒線，因而可以認定在2004年的房價飛漲中，深圳房價已經處于一個較高的區位，升值空間有限。   文/亞博聯合咨詢上海經濟觀察員   胡寧冬